Bei einer Zwangsversteigerung wechseln bebaute und unbebaute Grundstücke, Eigentumswohnungen oder Teileigentumsrechte (Garagen, Stellplätze etc.) durch das zuständige Amtsgericht den Eigentümer. Die Immobilien bzw. Grundstücke werden im Rahmen einer Zwangsvollstreckung, d.h. im Auftrag eines Gläubigers (Bank), wenn der Eigentümer seinen Kreditverpflichtungen nicht mehr nachkommt, bzw. zur Auflösungen einer Gemeinschaft (z.B. Erbengemeinschaft) versteigert.
Ziel der Zwangsversteigerung ist damit die Verwertung des Grundstücks mit der Folge, dass der Schuldner sein Eigentum am Grundstück verliert und die Gläubiger am Erlös entsprechend ihrem Rang beteiligt werden. Der Beschluss des Amtsgerichts, durch den die Zwangsversteigerung angeordnet wird, gilt zugunsten des Gläubigers als Beschlagnahme des Grundstücks. Die Beschlagnahme hat die Wirkung eines Veräußerungsverbots durch den Eigentümer/Schuldner. (vgl. §§20 ff ZVG)
Die Versteigerung ist einen öffentliche Sitzung des zuständigen Amtsgerichts also dem Amtsgericht in dessen Bezirk das zu versteigernde Objekt liegt (§1 ZVG)
Der Termin der Zwangsversteigerung wird durch den zuständigen Rechtspfleger festgelegt und bekannt gegeben.
Rund zwei Drittel der Objekte sind dabei Immobilien aus der privaten Nutzung (Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen). Viele diese Objekte wurden zu teuer produziert oder mit zu großen spekulativen Erwartungen zu teuer erworben.

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Gutachten Geringstes Gebot Sicherheitsleistungen

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Die anstehenden Versteigerungstermine müssen durch Aushang bei den Gerichten, in der örtlichen Presse und im Amtsblatt durch das Amtsgericht veröffentlich werden. Alle Termine sind öffentlich und können von jedermann wahrgenommen werden. Es wird deshalb empfohlen, vor der Ersteigerung des "eigenen" Objekts, an einem anderen Versteigerungstermin teilzunehmen, um den Verfahrensablauf persönlich kennen zu lernen.

Nach dem Aufruf und der Feststellung der Sache (Objekt und Aktenzeichen) wird durch den leitenden Rechtspfleger die erschienenen Verfahrensbeteiligte festgestellt. Danach folgt die Bekanntgabe der erforderlichen Grundstücksnachweisungen und die Feststellung der Versteigerungsbedingungen und des Geringsten Gebots (evt. Bestehen bleibende Rechte sowie das geringste Bargebot s.o.).

Mit einer Mindestbietzeit von einer halben Stunde folgt nun die eigentliche Versteigerung, in der die Gebote für das Objekt abgegeben werden können.

Bei der Annahme der Gebote ist die Identität des Bieters zu prüfen. Falls mehrere Personen zusammen bieten wollen, müssen alle anwesend sein oder es müssen notarielle Vollmachten für die Abwesenden vorlegt werden. Für Handelsgesellschaften, juristische Personen und Vereine ist zum Nachweis der Vertretungsbefugnis die Vorlage eines beglaubigten Registerauszuges notwendig (dieser darf nicht älter als 2 Wochen sein, fragen Sie vor Versteigerungstermin beim Rechtspfleger nach). Bei positiver Identitätsprüfung wird das Gebot verkündet.

Nunmehr kann ein antragsberechtigter Beteiligter Sicherheitsleistung beantragen. Der Antrag ist sofort zu stellen. Die Höhe der Sicherheitsleistung beträgt in der Regel 10% des Verkehrswertes. Die häufigsten Formen für Sicherheitsleistung sind Bargeld und durch die Landeszentralbank bestätigte Schecks - LZB Schecks; aber auch Verrechnungsschecks inländischer Kreditinstitute (dessen Vorlegungsfrist nicht vor dem 4. Tage nach dem Versteigerungstermin auslaufen darf) sowie die unbefristete, unbedingte und selbstschuldnerische Bankbürgschaft sind möglich.

Das Meistgebot wird nach Ablauf der Versteigerungszeit verkündet. Dann besteht immer noch die Bietmöglichkeit. Erst wenn der Rechtspfleger den Zuschlag erteilt, ist die Sitzung beendet.

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Zuschlagsversagung nach § 33 ZVG Zuschlagsversagung § 74a ZVGv Zuschlagsversagung § 85a ZVG

Die Versagung eines Zuschlags, weil Wertgrenzen nicht erreicht wurden, kann jedoch nur einmal erfolgen, d.h. wurde der Zuschlag bereits einmal aus den Gründen der Nichterreichung der Wertgrenzen (50 % oder 70 %) versagt, so kann im nächsten Versteigerungstermin der Zuschlag aus diesen Gründen nicht mehr versagt werden.

Für den Fall, dass gar kein Gebot abgegeben wird, treten die Wirkungen der einstweiligen Einstellung ein mit der Maßgabe, dass der Gläubiger die Fortsetzung des Verfahrens beantragen muss.

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Sie finden den Grundbuchauszug meistens in der Versteigerungsakte. Nach § 42 des Zwangsversteigerungsgesetztes, in dem es wörtlich heißt: "Die Einsicht der Mitteilungen des Grundbuchamts sowie der erfolgten Anmeldungen ist jedem gestattet." Dies ist eine Sondervorschrift, die bei Zwangsversteigerungsverfahren den sonst geltenden § 12 der Grundbuchordnung, wonach die Einsicht des Grundbuchs nur jedem gestattet ist, "der ein berechtigtes Interesse darlegt" ersetzt.

In der Regel erwirbt der spätere Ersteher des Objekts lastenfrei, d. h. alle im Grundbuch eingetragenen Rechte werden nach der Zuschlagserteilung gelöscht. Lassen Sie sich vom zuständigen Rechtspfleger erklären, wann der Ausnahmefall (Erwerber übernimmt bestehen bleibende Rechte) eintritt und was dieser für Sie im Einzelnen bedeutet. Fragen Sie den Rechtspfleger einfach, ob und welche bestehen bleibenden Rechte in das geringste Gebot (so der Fachausdruck) fallen.

Im Prinzip können Sie die bestehen bleibende Rechte auch selbst bestimmen, denn es gilt der eherne Grundsatz, dass der Ersteher alle Rechte übernehmen muss, die Vorrang haben vor dem bestrangig betreibenden Gläubiger. Den bestrangig betreibenden Gläubiger (das ist der Gläubiger, der in der Rangordnung der betreibenden bzw. beigetretenen Gläubiger den höchsten Rang einnimmt) können Sie selbst ermitteln, wenn Ihnen sämtliche Anträge der Gläubiger und der Grundbuchauszug vorliegen.

Andernfalls sollten Sie ihn beim zuständigen Sachbearbeiter oder Rechtspfleger erfragen. Dieser Gläubiger besitzt im gesamten Verfahren eine überragende Machtposition, so dass eine möglichst frühe Kontaktaufnahme anzuraten ist. Das Grundbuch bzw. der Grundbuchauszug selbst ist wie folgt eingeteilt:

Aufteilung des Grundbuchs bzw. Grundbuchauszugs:

1. Aufschrift (Deckblatt):
   nennt das Amtsgericht, den Grundbuchbezirk, Band und Blatt des Grundbuchs
2. Bestandsverzeichnis (Grundstück):
   beschreibt das Grundstück nach Maßgabe des Katasters
3. Erste Abteilung (Eigentümer):
   gibt Auskunft über die Eigentumsverhältnisse, frühere Eigentümer sind unterstrichen
4. Zweite Abteilung (Lasten und Beschränkungen außer Grundschulden und Hypotheken):
   nennt dingliche Belastungen, Auflassungsvormerkungen, Zwangsversteigerungs- und evtl. Zwangsverwaltungsvermerk
5. Dritte Abteilung (Grundschulden und Hypotheken):
   gibt Auskunft über Höhe, Eintragungsdatum und Rangfolge der Grundschulden und Hypotheken sowie Name des Gläubigers

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Natürlich wollen Sie das Objekt, das Sie von der Papierform (Gerichtsgutachten, Grundbuchauszug, Gemeindeakten und Fotos) her schon so gut kennen, auch von innen besichtigen, denn wer will schon eine Katze im Sack kaufen?

Grundsätzlich hat ein Bietinteressent keinen Rechtsanspruch auf eine Innenbesichtigung, denn es gilt auch im Falle der Zwangsversteigerung der verfassungsmäßig garantierte Grundsatz der Unverletzlichkeit der Wohnung. Dies bedeutet im Klartext, dass der Eigentümer niemanden in sein Objekt hereinzulassen braucht, selbst den vom Gericht bestellten Gutachter nicht. Als Bietinteressent können Sie also nur um eine Innenbesichtigung bitten, erzwingen können Sie diese nicht.

Wenn Sie systematisch vorgehen, müssen Sie drei mögliche Fälle unterscheiden:

1. Objekt ist nicht bewohnt
2. Objekt ist vom Mieter bewohnt
3. Objekt ist vom Eigentümer bewohnt.

1. unbewohntes Objekt:

   Vielleicht haben Sie durch die Lektüre des Gerichtsgutachtens oder bei der ersten Außenbesichtigung des Objekts erfahren, dass weder Mieter noch Eigentümer das Haus, bzw. die Wohnung bewohnen. Schreiben Sie in diesem Falle alle in der Versteigerungsakte auftauchenden Namen und Anschriften (z.B. Eigentümer, Gläubigerbanken, evtl. Mieter, Haus-, Konkurs- oder Zwangsverwalter) auf. Nehmen Sie Kontakt mit den betreffenden Stellen und Personen auf und forschen Sie so lange, bis Sie den Schlüsselinhaber gefunden haben. Ist Ihnen dies gelungen, fragen Sie höflich nach einer Möglichkeit zur Innenbesichtigung.

2. vom Mieter bewohntes Objekt:

   Wenn Sie wissen, dass das Objekt vermietet ist, rufen Sie den Mieter an und teilen Sie ihm mit, dass Sie am Erwerb des Objekts interessiert sind. Es kann sehr gut sein, dass der Mieter erst von Ihnen erfährt, dass das Objekt versteigert werden soll, denn die Gerichte sind nur auf Antrag der Beteiligten (z.B. der Gläubigerbank) verpflichtet, die Zwangsversteigerung dem Mieter mitzuteilen. Der Mieter wird eine Besichtigung in aller Regel gestatten, insbesondere dann, wenn Sie ihm zu verstehen geben, dass Sie gern mit ihm über alles sprechen wollen, was an möglichen Problemen (z.B. Kündigung) auf ihn zukommt. Häufig sind Mieter von zur Zwangsversteigerung anstehenden Objekten verunsichert, da sie ihre Rechte in diesem Fall nicht kennen. Der Mieter wird eine Innenbesichtigung wohl nur grundsätzlich ablehnen, wenn er das Objekt selbst ersteigern will, dem Bietkonkurrenten möchte er ja nicht noch in "sein" Objekt locken.

3. vom Eigentümer bewohntes Objekt:

   Wohnt der Eigentümer selbst noch in dem zur Zwangsversteigerung anstehenden Objekt (meist handelt es sich dann um ein Ein- oder Zweifamilienhaus), wird er Sie kaum mit offenen Armen empfangen. Häufig kämpft er noch, um eine Versteigerung überhaupt zu verhindern. Es kann daher ratsam sein, dem Eigentümer gegenüber auch die Möglichkeit eines Rettungserwerbes anzudeuten. Möglicherweise hilft Ihnen auch die Gläubigerbank oder ein evtl. eingesetzter Zwangsverwalter bei Ihrem Bemühen um eine Innenbesichtigung.

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